葫芦岛专利权评估 技术出资评估 无形资产入股评估报告

所谓个别因素，是指某具体房地产所表现的个别特性，如面积大小、地形地貌、临街情况、朝向、楼层、土地使用权年限、容积率、土地生熟程度、建筑结构、装修水平、新旧程度等。
四、房地产估价的原则
房地产评估除了遵循一般资产评估原则外，还要遵循合法原则和 佳使用原则。
(一)合法原则
房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明文件为依据;合法使用一般是以城市规划为准绳;合法交易和合法处分主要是以房地产有关法规以及有关文件、批件、合同、协议为根据。在房地产评估中，合法使用是需要评估人员着重掌握的。在房地产用途、容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等方面，必须符合城市规划的要求及其他有关的政府规定。
(二) 佳使用原则
房地产评估中的 佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的 佳使用为前提。这种 佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来 高价值。
在评估实践中，房地产的 佳使用通常是选择能使估价对象获利 多的用途。当估价对象在评估时点的具体用途为 佳，评估就可以按此用途进行。如果估价对象的使用不是 佳用途，就应当根据 佳使用原则，对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告书予以说明:
1．直接将估价对象的在用用途转换为 佳使用用途，并以此作为评估的前提。
2．如果在在用状态前提下通过装修改造能便该房地产得到 佳使用，可按装修改造继续使用前提进行评估。
3．当经装修改造再转换用途能够使房地产 佳使用，则应按装修改造转换用途前提进行评估。
4．如果评估对象的用途极不合理，且又无改造的价值，拆除重新利用能够实现其 佳用途的话，应按拆除重新利用作为评估前提。
五、房地产的评估程序
房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成:明确评估基本事项;拟定评估方案;实地查勘搜集数据资料;选用评估方法评定估算;确定评估结果;撰写评估说明或评估报告。房地产评估的每一步骤主要内容如下:
(一)明确评估基本事项
评估机构在接受房地产评估委托后，在评估委托协议中除了要明确评估收费、违约责任等事项外，还必须明确评估对象、评估目的、评估时点和评估的具体工作时间等具体事项。
明确评估对象首先从物质实体上明确房地产的名称、坐落、用途、面积、四至、层数、结构、装修、基础设施、取得时间、使用年限，维修保养状况等。其次从权益状况看，要明确产权性质和产权归属等。
明确评估目的就是要确定评估结果的具体用途，即为何种需要而进行房地产评估。明确评估目的不仅有助于明确评估方向，便于更好地确定评估对象和评估范围，同时也限制了评估报告的使用范围，也有助于评估人员选择恰当的评估价值类型和评估价值基础。
明确评估时点就是要有明确的评估基准日。资产评估结果是某一具体时点的资产评估值。评估结果是否合理主要是针对评估基准日而言的。
明确评估的具体工作时间是指委托方与受托方要事先明确，评估机构从接受委托到提交评估报告的工作时间。在没有特殊原因的情况下，评估机构应按期保质地完成评估工作。
(二)拟定评估工作方案
在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。具