葫芦岛企业总资产评估 股权转让评估报告 股东退股评估

2．面积。这里包括建筑物占地面积和建筑物的自身面积。占地面积应在土地评估中予以考虑，建筑物面积则要注意其计算口径和内容，如建筑面积、使用面积、营业面积等。不同用途的建筑物，以及采用不同方法评估建筑物都应注意建筑物面积的口径和内容。
3．用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是综合性的。评估时要注意建筑物用途，尤其是要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配。
4．建筑结构。
5．建筑高度。注意待估建筑物高度与城镇规划要求是否冲突。
6．附属设施。附属设施的完善程度会影响建筑物主体功能的发挥。同时，附属设施的耐用年限与建筑物主体的耐用年限也可能存在差异，在计算成新率等指标时需注意这种差别。
7．装修质量和水平。
8．建成时间。
9．外观。
10．平面格局。
11．产权。产权包括建筑物的所有权、使用权、使用权年限等。在评估时要特别注意建筑物产权是否受到限制，如是否已做抵押、担保、出租等以及是否有产权纠纷。
12．其他。如建筑物的质量、适用性、建筑风格与城市的总体风格的吻合程度等其他因素。
三、建筑物评估的特点
作为一类评估对象，从评估的特殊性角度看，建筑物评估有其自身的特点。
(一)房地合一评估与房地分估
建筑物作为土地的地上主导 "产品"，是不可以脱离土地而独立存在的。尽管我们在概念上划分了土地和建筑物，而实际上建筑物永远是与其所占用的土地在一起的，在许多场合下土地和建筑物是要合在一起评估的，尤其是商业用房、住宅等。但是，从资产评估的角度，有时也要把建筑物 (主要是建筑物中的房屋)与其所占用的土地分开。分别评估土地资产和建筑物，以便准确合理地评定地产价值和建筑物价值，避免出现由于地用性质不合理，以及占地面积不合理造成地产价值估价失实和建筑物估价失真情况的出现。例如对市中心商业繁华区内的非商业性建筑物进行评估，假如不采取房地分估的方式，极易导致低评该建筑物所占地块的价值。又如，评估3000平方米厂区的一幢300平方米的生产用厂房，假如不采用房地分估的方式，极易高评厂房的价值，等等。
(二)建筑物产权受土地使用权年限的制约
建筑物续存期虽然不能说是永续的，但是建筑物一经建成，其寿命也可达几十年甚至上百年。由于我国城镇土地使用权是有限期的，且政府规定土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这样，在评估建筑物的时候，我们不仅要注意房地分估的一面，同时又必须注意建筑物的耐用年限与土地使用权年限的吻合程度，并且只能以土地使用权剩余年限为准来估价建筑物的价值。即使建筑物的座落位置、建筑结构、建筑风格都很好，如果建筑物所占地的使用权剩余年限极其有限，该建筑物的市场价值也要大打折扣。
(三)单独评估地上建筑物可以采用重置成本法
单独评估地上建筑物可以采用重置成本法的理由是:
1．地上建筑物是劳动产品，从构建建筑物的投资角度及建造费用的角度评价建筑物的市场价值，在理论上是说得通的，在实际中也是可行的。
2．地上建筑物不能脱离土地而独立存在，如果在房地产评估中采取房地分估的原则，影响房和地的市场价值的一些共同因素，在地产估价时大都己经考虑了，如地理位置、用途、环境等，那么在建筑物评估时就不应重复考虑。这样，就为采用重置成本法评估建筑物创造了条件。